近日，“陕西出台房产税实施细则”的新闻被刷屏，重磅、拐点、打响第一枪等抢眼的字眼全都涌上了标题。

　　“个人房产不征税？”“房价会降吗？”网友们纷纷提出疑问。更有网友质疑《细则》毫无新意，甚至相当滞后。

　　央视网记者梳理发现，陕西此次出台的《细则》内容完全在国务院1986年9月颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》范围之内。

　　知名财经评论家叶檀证实了本网记者的观察，她说：《细则》第一条就明确说明了：“依据《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《条例》）的规定，结合本省实际，制定本细则。”

　　至于陕西省为何如此滞后出台此《细则》尚不得知。记者致电陕西省委宣传部，宣传部人士提供了省住建厅的联系方式。省住建厅相关人士称：“跟大家一样，是看新闻才知道的。”由于房地产管理已经划给国土资源部门，记者多次拨打省国土资源厅和《细则》签发单位省办公厅的多部电话，却始终无人接听。

　　但舆论的热炒，却已经出现了混淆视听的局面。

　　《细则》严重滞后

　　陕西出台的《细则》与1986年出台的《条例》进行对比，会清楚发现，两者内容高度一致。

　　叶檀说，她只看到一处细微的差别：《条例》中指出，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，陕西省的《细则》对其取了中间值，按20%计算。

　　人们最关注的是《细则》提到五类房产可免征房产税。这5类房产包括：国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产。

　　这显然与社会各界一直讨论的房地产税有很大区别。例如，“个人所有非营业用的房产” 免征房产税就与刚刚出台的租售同权政策不一致；再如，房产税按照原值减去20%，剩下的才缴纳。由于房价增长较快，那么先买房者与后买房者就要缴纳不同数额的税，显然有违公平原则。

　　其实，“房产税”和“房地产税”并不是同一个概念。房产税作为财产税，其征税对象为房产，而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税，房地产税是地方税收的主要来源。

　　把一个30多年前针对商业用房征收房产税的政策，拿到现在来解读，显然让人摸不着头脑。

　　立法尚无明确时间表

　　房地产税是我国财税体制改革的要求，而非简单的调整房价的功利化手段。其出台是早晚的事，但目前条件尚不成熟。

　　2017 年5 月2 日，全国人大常委会2017 年立法工作计划对外公布，备受关注的房地产税没有列入2017 年立法计划，而是列入预备及研究论证项目。

　　这说明房地产税目前仍处于研究论证阶段，由于涉及方方面面利益，立法改革还没有明确时间表。

　　2011年，由于房价的过快上涨，上海和重庆进行了房产税试点，希望通过增加房产保有环节的税收负担以调控房地产市场，但效果微乎其微。

　　2013年党的十八届三中全会提出“加快房地产税立法，并适时推进改革”，距今已有4 年时间。如果进一步追索到2003年十六届三中全会提出开征房地产税前身物业税，更是长达14 年。

　　房地产税改革进展如此缓慢，既有改革法理依据原因，更有制度设计复杂因素。

　　缘何广受关注

　　每有房地产税的新闻，必受广泛关注。这是因为房地产税不仅与房地产市场紧密联系，而且也与个人的财富管理息息相关。

　　房地产税涉及房产、土地的产权问题，涉及税基评估问题，涉及产业平衡问题，也涉及国民收入再分配问题，是一个极为复杂的系统性社会经济问题，可谓牵一发而动全身，会使很多社会矛盾和社会问题暴露出来。

　　这也是政府相当谨慎的原因。

　　房产税出台的目的，主要是为了规范房地产领域的税费体系，另外也有抑制房产投机、稳定房价的功能。

　　对于把房屋用于自住的家庭其实并不需要过度担心。从上海和重庆的试点看，房地产税的征收额度不会太高，但可能是阶梯式的，普通家庭用房会得到保护，多套房或者炒房者则会负担沉重。

　　至于房地产税将如何出台，有种种讨论，尚无一致性结论。但即便是出于社会稳定的需要，政府也不会采取过于严苛的税收政策。

　　但房地产税的立法出台，很可能影响到房产租售市场，关系大多数人的利益。

聚焦房地产税：如何征收 开征面临哪些障碍

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内容提要：房地产税应主要实现优化地方税体系、地方财政收入以及调节收入分配的功能，调控房价只是房地产税的一个辅助功能。

　　房地产税应主要实现优化地方税体系、地方财政收入以及调节收入分配的功能，调控房价只是房地产税的一个辅助功能。

　　现在对于房地产税的征收需要在政治上和社会上达成共识，各方面的不同意见需要有一个程序来整合，这需要一个公开、合理的机制，最终使房地产税的征收能够得到社会的认可。

　　□法制日报记者赵丽

　　□法制日报实习生余晨扬

　　去年10月8日起，上海全面实施不动产统一登记制度。截至今年7月，全国已经有170个地市、1400多个县区开始不动产登记。

　　随着不动产统一登记工作的推进，以此为基础的房地产税再度成为社会热议话题。

　　自2014年8月国务院法制办公室公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》以来，也就是不动产统一登记尚未实施之时，关于不动产统一登记或将推动房地产税出台的讨论就已沸沸扬扬。

　　中国财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文，此前曾在财政部条法司从事过财税立法和政策研究工作，参与过7部财税法律的起草和立法咨询。针对房地产税的种种猜测，施正文在接受《法制日报》记者采访时表示，房地产税开征是必要的，但一直没有征收，其中一个重要障碍是不动产登记制度没有建立起来。为了促进房地产市场的有序和整个国家经济的稳定，房地产税的征收过程是循序渐进的。

　　如何征收尚不确定

　　在我国的现行税制体系中，并没有房地产税这一税种，但有名称相近的“房产税”。房产税开征于1986年，适用范围较窄，仅限于单位和个人的经营性房地产，对个人住房则实行免税，因此对百姓生活基本没有影响。

　　房地产税，如果单纯从字面上看，是针对房产和地产征收的税种。现在受到热议的“房地产税”有特定内涵，是指对房产、土地在保有环节征收的一种财产税。

　　从最直观的感受看，房地产税的征收增加了个人持有房屋的成本，无疑和百姓生活与利益息息相关，为此备受关注。房地产税改革的提出与推进，其实已经历了一个相当长的过程。早在2003年，党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中就提出了要求。

　　对于房地产税，国家一直强调是“房地产税改革”，实际上也就意味着这不单单是推出一个新税种，而是作为我国税制改革的一部分，对现有房地产税制重新设计，包括城镇土地使用税、耕地占用税、契税和土地增值税等房地产开发、交易和保有各环节、各税种的改革，此外还涉及城市基础设施配套费等收费项目。

　　未来房地产税将如何征收？公众对相关核心问题十分关注，包括对增量征收还是存量征收、对所有住宅征收还是只针对高档住宅、按人均面积还是家庭拥有房屋套数征收、房屋价值如何评估、税率高低、优惠范围等。

　　业内人士表示，这些问题目前尚无定论。“关于房地产税的构成要素，尤其是房地产税的税率、免征范围以及征税办法等，还有不少争议，需要通过进一步讨论研究后加以明确。”北京大学财经法研究中心主任刘剑文说。

　　征收面临不少障碍

　　“房地产税的开征要以获得房地产信息为基本前提。房地产税是一种直接税，它是直接向自然人征收的，所以把自然人的一些基本信息汇集起来有利于房地产税的征收。比如个人所得税在征收的时候，税的征收分布在不同的机关中，无法对个人所得的收入信息进行统一衡量，因此最终只是征收工薪税，而不是直接税。而房地产税作为一种直接税就需要对自然人的不动产进行登记。”在施正文看来，目前征收房地产税面临着不少障碍。

　　对此，国家行政学院经济学部博士生导师冯俏彬则认为，目前，征收房地产税在技术上没有太大的困难，“因为这一项目相关部门已经研究了很长时间，财税界的理论研究也非常充分，包括各个国家的税制比较等。在实践方面，前几年在一些地方也都模拟过，不存在太大的困难”。

　　“主要的阻碍在于，不动产统一登记需要在全国范围内联网，现在这个系统还没有做成。”冯俏彬说，还有我们现在对于房地产税的征收需要在政治上和社会上达成共识，各方面的不同意见需要有一个程序来整合，这需要一个公开、合理的机制，最终使房地产税的征收能够得到社会的认可。

　　刘剑文则用“比较多”来形容目前征收房地产税面临的困难。

　　首先是民众怎么看待房地产税的主要功能问题。目前，房地产税最受关注和热议的功能是调节房地产市场，或者说直白一些，就是调控房价、抑制投机炒房。

　　在刘剑文看来，调控房价只是房地产税的一个辅助功能。“决定房价的因素很多，不能在这方面对房地产税寄予太高期望。房地产税应主要实现优化地方税体系、地方财政收入以及调节收入分配的功能”。

　　其次则是理念上的问题。“为什么要有房地产税，它来解决什么问题？”刘剑文说，还有就是土地期限问题，土地使用权50年或者70年到期了，应该怎么续，“在制度设定方面，就存在税率、征收范围等问题，比如是否要规定人均30平方米至50平方米以内的房产不征税，只对超出的部分征税”。

　　房地产税法仍在起草

　　在房地产税何时征收的问题上，还有一个重要环节不可忽视，便是房地产税立法。

　　党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。同时，房地产税法已列入全国人大常委会立法规划。

　　今年7月2日，全国人大财经委副主任郝如玉在第十届“中国经济增长与周期”论坛上透露，目前房地产税法仍在起草过程之中。

　　“有关部门一直在推进房地产税立法工作。”刘剑文说。

　　据冯俏彬透露，按照原来财政体制改革的时间表和路线图，是计划在2017年落地，但是现在的情况看起来比较悲观，主要是由于立法程序比较漫长而且各方意见不能统一，“因此2017年出台的可能性比较小。在每个立法环节都很顺利的前提下，2020年之前有望‘落地’”。

　　对此，刘剑文也认为“短期恐怕无法落地”。不过对于落地时间则更为乐观——最快半年之内会“落地”，“目前草案已经有了，还需要通过审议，按照立法程序要三审，最快明年提交全国人大审议，同时也要看社会共识等方面，综合考量之后才能落地”。

　　据冯俏彬透露，房地产税法起草据说可能有不同版本存在。

　　“具体通过时间不好估计。目前草案已经有了，到了下决心的时候，要走全国人大的三审制程序，还要有征求意见，如果明年能够提交全国人大审议，就已经很快了。”刘剑文透露说。